TEORIA DE LA RENTABILIDAD DEL CAPITAL

  En el año 1.987 ansioso por tener mi negocio propio contacte con mi primer y único socio,

exceptuando a mi Padre, el cual planteó la creación de un negocio grande.  Pero la lectura

económica que no fui capaz de realizar en aquel momento , que nos llevó al año 1.997 a la 

ruina, la voy hacer ahora con los parámetros que descubrí que podían ser reales en el año 

2.003.  Hasta el año 2.002 las transacciones económicas eran en pesetas pero yo utilizaré

siempre el valor en euros para facilitar una mejor visión global. 

 El negocio ideal que se planteó tenía que tener una inversión en activos de 600.000 euros.

En el plan de negocio se pretendía financiar los primeros activos a tres años y reinvertir

diferenciales durante tres años más hasta tener el volumen de activos deseados.

Primera inversión 45.000 euros a tres años. Interés 19,50%. Porcentaje de interés mas

amortización  43% .  TABLA nº 1:

  En este punto el socio abandona. Finales de 1.988 mi padre se queda con la sociedad

y empezamos a invertir con financiación externa intentando seguir las directrices mar-

cadas en el plan de negocio. En agosto de 1.989 la realidad económica es la que apa-

rece en esta TABLA nº 2:

Los activos con valor de 300.000 euros tenían que ser realmente de 180.000 euros

pero creí, equivocadamente, que mejorando los activos implicaría un resultado

económico muy superior. La TABLA 3er nos muestra el criterio teórico inicial. Las

últimas operaciones financieras reales se hicieron a 4 años intentando aliviar los cos-

tes financieros. TABLA 3er: aquí la financiación estaba teorizada a tres años.

El concepto de interés compuesto que sería fruto de la reinversión aunque se me

presento levemente en el plan teórico quedo absolutamente borrado de toda

posibilidad ante los números reales que tenía ante mis ojos.

El apalancamiento teórico también daba con él al traste. Yo entendía que con un

inmueble este respondía por la deuda y por ello el banco te permitía financiarlo

a muchos más años siendo el diferencial entre alquiler e hipoteca lo que podía 

generar un flujo de efectivo interesante. Pero en esa época las hipotecas no eran

tan largas y el interés mucho más alto con lo que un diferencial positivo era

más difícil todavía. Al trazar paralelismos entre los tipos de inversión empecé

a pensar que una realidad  económica viable era imposible. Traslade esos pa-

ralelismos al concepto de acción de una empresa para entender el concepto de

capital desde la perspectiva del receptor y desde la perspectiva del inversor.

¿Como recuperaba un inversor el capital de una acción?. Me quedaba claro que

si el activo ganaba en valor otro inversor compraría esa acción por encima de su

valor atraído por ese mismo mayor valor en alza. El primer inversor tendría hasta la 

venta unos dividendos modestos y que está claro que si vendía la acción es porque 

le seduce más las ganancias del capital que el rendimiento del mismo.

Por tanto entendí que la amortización del valor de una acción no la hacia el propie-

tario si no que se hacia de golpe en el momento en que esa acción era comprada

por otro inversor. (Entendiendo en positivo y en negativo la posible transacción).

Para mi seguía siendo obsesivo intentar crear capital en abundancia partiendo

de cero pero pensaba que era del todo imposible. Si entiendo que un activo inmo-

biliario no es alquilado por el precio de coste sino por la demanda del mercado. 

Eso me hacia pensar que no importaba cuanto me había costado el activo lo que

me importaba era que si existía financiación esa fuese por debajo del precio posible

de alquiler. Este criterio tenía que ser posible en todo tipo de activos pues yo tenía

muy claro que el apalancamiento del banco era real y que cuando alguien pedía un

préstamo al consumo y lo pagaba a tres, cuatro o cinco años lo hacia con una parte

de sus ingresos y tenía claro que tenía que ser posible en vez de comprar un pasivo

con el préstamo comprar un activo que permitiera un diferencial positivo mientras

se pagaba el préstamo. No lo había encontrado y empece a dudar y ha hundirme en

una nube oscura de miedo y penumbra. Tuve miedo, mucho miedo, mucho mucho mie-

do. Venido del cielo pero estando siempre allí apareció mi tío. Puso puntos sobre las

íes . Deje que me pautara y protegiera . Invertimos en nuevos activos en Julio del 2.003.

Activos en los cuales yo no creía basándome en mis experiencias mal aprendidas.

Cuando constato los primeros resultados no salgo de mi asombro. Necesito indagar

en todo lo posible para confirmar la veracidad y realidad de mis resultados y así lo

hago.

Un resultado del 60% de rentabilidad es posible independientemente del volumen de

las inversiones. Nuestro prestigio crediticio estaba bastante mermado pero tenía

claro que no podía depender de la voluntad de un banco para crear activos. En esa

época los intereses eran del 7% y el 9% y con la amortización un préstamo a 5 años

rondaba el 25% . Yo era muy consciente de que con un 60% tenía un diferencial res-

pecto al coste de comprar capital a 5 años importante . Pero evidentemente el miedo 

a endeudarme me hizo retomar el camino perdido de la reinversión enfrentándonos a

unos primeros años bastante duros. Los resultados van siendo paulatinamente cada

vez mas estimulantes y los principios del interés compuesto producen resultados

cada vez mas sorprendentes. Está Tabla iniciada en el 2.003 justo un mes después

de fallecer mi padre son el estimulo que para mi honra su memoria.

Las cantidad final es real pero las cantidades de reinversión son una media.

http://www.youtube.com/watch?v=YmtPnwtEBsE