RENTABILIDAD PERFECTA, APALANCAMIENTO Y COSTE DE CAPITAL.

 Quisiera partir del ejemplo de Kim kiyosaki para matizar y profundizar sobre los tres aspec-

tos que se mencionan en el titulo de esta discusión. Además los datos descriptivos de los

negocios grandes y pequeños en el juego casch flow aportan esos tres datos entre otros

como elementos definitorios. Kim afirma que en su primera inversión aporto 5.000$ de en-

trada. Hizo una hipoteca de 40.000 $ y le dejaba un flujo de caja de 25$. En el juego la

rentabilidad de la aportación definida como costo vendría definida por un 6% es decir 300$.

Desconozco los años de hipoteca pero para lo que nos ilustra no es necesario sabemos 

que el alquiler cubre todos los gastos dejando un flujo de caja de 25$. Kim define esta

operación como un patrón equilibrado que posee rentabilidad, apalancamiento y duplicidad.

Si esta operación la hiciera 100 veces el flujo de caja sería de 2.500$ mensuales pero si

lo hiciese 1.000 veces el flujo de caja sería de 25.000$ mensual. Tendría 1.000 hipotecas

por un valor de 40.000.000 de $. Posteriormente kim mejora los flujos de caja y vende

condominios para generar ganancias de capital e invertir en nuevos inmuebles. Las habili-

dades y estrategias de inversión no son el punto que me ocupa quiero matizar y profun-

dizar en los patrones. Solo el banco nos puede proporcionar un capital tan importante

y el respaldo inmobiliario es lo que permite que se financie a tantos años. Pero las difi-

cultades de acceder a la confianza de los bancos hace muy dificultoso poder hacer una

duplicacíon de un patrón como el descrito con ellos. Eso me hace volver a los patrones

que el juego insinúa. Primero acceso a negocios grandes de 100.000, 200.000 € con ca-

pital propio. ¿Como se consigue este capital en el juego?: Ahorro y vendiendo negocios

pequeños que se hayan comprado con anterioridad. Si tenemos una rentabilidad alta

en un patrón de inversión el factor más importante es que puedes apalancarte con el

dinero de la rentabilidad no teniendo que intentar convencer a los bancos para obtener

un gran capital de inversión. Si controlo un sistema de inversión de 20.000 € que me

proporciona una rentabilidad media del 50% durante 8 años como mínimo. El segundo

año puedo invertir los 10.000 € del rendimiento mas otros 10.000 €. El tercer año rein-

vertimos los 20.000 € de la rentabilidad de los 40.000 € creando unos activos de 

60.000€. La tabla nos aporta una visión mas simple. Analicémosla.

 El máximo capital que sale de nuestro bolsillo es 30.000€. Esta salida se produce

el primer año y durante el segundo año. En el cuarto año los activos con valor de

80.000 € nos han costado  0 €. Han sido creados con su propia rentabilidad y por

la reinversión de la misma. Una rentabilidad alta evita recurrir al apalancamiento

financiero. Utilizamos la rentabilidad alta (50%) y la reinversión como herramientas

esenciales de apalancamiento para construir los activos. Si un capital transformado

en activo lo queremos recuperar en cinco años sin coste de financiacíon es siempre

un 20%. Bajo este criterio es imperioso obtener rentabilidades del 60,70,80% para

poder reinvertir durante el proceso de amortización el máximo de utilidades prefe-

riblemente también a grandes rentabilidades. Siempre me centro en flujo de efectivo

nunca en ganancias de capital. Mi mente no tolera por limitación cultural las ganancias 

de capital como elemento de creación de activos. Siempre que encontremos una 

inversión donde el coste de capital este por debajo de la rentabilidad tenemos un 

negocio. Si tenemos la capacidad además de duplicar su patrón tenemos la opción 

de crecimiento ilimitado . Flujo de caja ilimitado. MARAVILLOSO.