INVERSIÓN CON APALACANCAMIENTO FINANCIERO VS INVERSIÓN CAPITAL PROPIO.

 En la discusión anterior me aparecen conceptos muy amplios que pueden ser multiinterpre-

tados sino los contextualizo y combino con otros conceptos. Espero no ofender a los espe-

cialistas por utilizar las nomenclaturas y conceptos en la forma que lo hago.

 Tanto si creamos un activo como si lo compramos lo hacemos con capital. ¿No?. Si creamos

un activo podría ser que se hiciera sin dinero. Utilizando nuestras habilidades para construir-

lo hasta  que tenga un valor económico. Este  me atrevería a llamarlo de capital propio de

origen personal. Si contásemos con ahorros podríamos añadir a la creación de ese activo

un capital financiero también de origen personal. La utilización del capital propio estaría

vinculado a la necesidad concreta del tipo de activo que se está deseando construir.

 El título de esta discusión no hace referencia a si es mejor crear un activo con capital propio

o financiado. Lo que quiero evidenciar es que si la rentabilidad del activo es alta los dos

caminos son buenos y distintos. Pero si la rentabilidad es modesta o justa el apalancamiento

financiero externo es la MUERTE.

 Siempre afirmo conceptualmente que es muy importante tener en cuenta que si queremos

disponer de capital infinito para invertir tenemos que a aprender a conseguir capital ajeno

a un precio inferior a la rentabilidad posible.  El activo que queremos crear debe incluir la

amortización del capital a cinco años. Exactamente como lo hacen los bancos.

 Los datos de esta tabla real me aportan conceptos muy interesantes:  

Año      Mes     INV-ACU       INVERSI   CLIE        VENTA    MATER         Marg B     SALDO      Ca PRE

 Los activos creados se sustentan en la base de otros activos que soportan los gastos estruc-

turales. Esto modifica los criterios de inicio pero no la esencia de lo que estamos analizando.

 Cuando se crea el activo es cuando solicitamos el capital para la inversión. Si observamos

el mes 19 el dinero acumulado es igual al invertido. Y a partir de aquí toda nueva inversión

es nutrida del saldo acumulado y del rendimiento como posible opción de autofinanciación.

 El porcentaje en rojo significa el rendimiento sobre el capital suponiendo ese mes como

media anual. Por eso cada mes es distinto porque el porcentaje esta calculado por mes.

 La cantidad anterior al porcentaje es la venta bruta por cliente-Inversión.

 El numero de clientes es variable por dos motivos: entrada y salida continua y porque al-

gunos clientes no generan venta en el mes concreto porque no han sido visitados.

 El equivalente a un apartamento en una red inmobiliaria aquí lo es un cliente-inversión.

 La inversión está un tanto maquillada. En este tipo de inversíón el patrón  real es de 360€. 

En el caso inmobiliario el patrón lo sitúo en 60.000€. La rentabilidad bruta la situaría sobre

el 7% anual. Es decir 4.200€. Si tomamos 360€ y los rentabilizamos al 60% anual tendríamos

un rendimiento de 216€ anuales. Si utilizáramos apalancamiento financiero a cinco años

tendríamos un coste anual de 90€ por inversión (interés al 8% y amortización a 5 años).

Esto sería posible sin ciertas dificultades pero cuando esto lo pasamos al terreno inmobi-

liario solo sería posible el apalancamiento con hipoteca a treinta años donde el coste

con interés y amortización sería de un 4% . Es decir 2.400€ anuales. 

 El elemento interesante de un rendimiento del 60% es que si mantengo la disciplina de 

reinversión a modo de interés compuesto el tiempo hace MARAVILLAS. Vengo realizando

este concepto de inversión y reinversión desde el año 2.003. Mi conclusión mas impor-

tante es que puedes prescindir de la financiación externa y autofinanciarte con parte del

rendimiento hasta límites insospechados. La rentabilidad deseada es de un 60€ anual 

durante al menos cinco años. Aunque los activos puedan durar mas la prudencia impone

poder renovar con capital acumulado o por acumular en el momento preciso o necesario

de renovación.

 Aunque no me gusta finalizar los bloques lo hago aquí para que nuestra mente vea como

el flujo de efectivo constante tiene un poder impresionante. En color azul capital total

invertido 25.000€. También en color azul rendimiento obtenido 42.868€ en 36 meses.

Tener en cuenta que el capital inicial es de 5.750€ con progresivas reinversiones en fun-

ción de la capacidad de creación de activos. FASCINANTE.