CAPITAL-APALANCAMIENTO-FINANCIACIÓN-RENTABILIDIDAD-COSTE

La mente humana intenta buscar explicación a miles de porqués. Aterrizo en el club y por 

primera vez puedo formular preguntas abiertamente a obsesiones personales. Recientemen-

te hemos renegociado una hipoteca de 201.000 euros a treinta y cinco años cuya cuota es

de 524 euros mensuales. Yo me oponía porque no pensaba que una negociación no rebaja-

jaría la cuota de 1.000 euros en demasiado. Me equivoqué y lo más curioso es que fueron

los gestores del banco los que propusieron está alternativa. Desde 1.989 hasta el año 1.995

nos endeudamos en 600.000 euros (100.000.000 de pesetas) las cuotas financieras alcan-

zaban los 12.000 euros (2.000.000 de pesetas). Las operaciones estaban garantizadas por

un edificio de cinco plantas, tres locales comerciales, dos apartamentos y tres parcelas.

Los margenes de la empresa rozaban los 11.000 euros mensuales. Los intentos por nego-

ciar eran infructuosos por desconocimiento, por visión desconocida y por coyuntura des-

favorable . La venta como alternativa no se contemplaba cuando hasta entonces era la

solución paterna a sus agobios económicos. Los intereses bancarios se movían sobre el

17,50 % y por tanto la solución de hoy no hubiese sido posible si esa coyuntura no hubiese

cambiado. Hoy en día 600.000 euros costarían al mes durante treinta y cinco años unos

1.572 euros mensuales. Muy importante: el préstamo sería a treinta y cinco años por tanto

lo que amortizas a treinta y cinco años es el capital no los activos. Una vez descontada

la cuota financiera de 1.500 euros a 11.000 euros nos quedarían unos 9.500 euros. De

esos 9.500 destinamos 5.000 euros a la amortización real de los activos. En setenta

meses 420.000 euros hubiesen sido amortizados con lo que la cuota pasaría de 1.500 a 

menos de 500 euros. ¿Tiene sentido amortizar el capital invertido en activos financiado  

con dinero hipotecario? . Yo pienso , y esto lo he podía ver ahora no antes, es mejor esta

opción:

 No he restado la financiación del margen pero se puede observar que haciéndolo

solo en los primeros años su peso es ligeramente importante. 

 De nuevo el rendimiento compuesto y en este caso al 18% hace maravillas. Lo más

curioso es entender la relación que se produce entre todas la partidas económicas.

Volumen de capital . Financiación barata. Garantías inmobiliarias importantes. El 

tiempo es un factor vital si se vincula a la reinversión. Si el rendimiento es superior

al coste de la deuda es mejor reinvertir que eliminar deuda. ¿Porqué?. Porque utili-

zo el diferencial para construir mi propio capital sin coste financiero. Lo construyo

utilizando la rentabilidad. En vez de amortizar deuda (que es buena) lo utilizo para

crear nuevos activos. Nuevamente los rendimientos de los diferenciales de los dis-

tintos activos se solapan entre si formando un flujo de efectivo cada vez mayor.

Es evidente que el dinero trabaja para mi y yo no trabajo por dinero. He de insistir

que la reinversión que produce rendimiento compuesto es brutal si uno entiende

lo que significa y como funciona. Cuanto más trabajo en ello más consciente soy de

que una persona normal no puede mentalmente entenderlo porque no puede des-

vincular tiempo de dinero. La barrera cultural de que solo se puede obtener dinero

entregando tiempo hace que las personas respondan ante mi constante argumen-

tación de que toda persona puede monetizar un sistema. Que no todos están pre-

parados para ser empresarios o que en el mundo tiene que haber de todo y que

todos las profesiones son necesarias. A lo que de nuevo intento argumentar que

yo no discuto que una persona pueda ser camillero, o fontanero y que sea feliz

en ello. Simplemente argumento que el rendimiento residual elimina la opción de

trabajar por dinero como la única vía liberando tiempo al que lo tiene. Cuando

argumento en mi entorno que estoy jubilado él me responde: Si no cobras una

pensión no estás jubilado. Cuando yo respondo que son mis activos los que generan

mis ingresos. Ellos argumentan - no porque estas preocupado cada día por ellos-.

De nuevo respondo: yo no me preocupo por mis ingresos. Disfruto como un loco

creando más activos que generen más ingresos. Y entonces viene la frase lapidaria: 

-Cambiemos de tema-.